La falta de tiempo para pagar las cuotas es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos condóminos que, queriendo cumplir con su obligación condominal, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten; o el Comité de Vigilancia o empresa administradora establecen horarios de cobros que no son accesibles al condómino que desea pagar.
Es allí donde la administración del condominio (Comité o empresa administradora) debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes. Campañas sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliación de pagos, transferencias bancarias telefónicas, transferencias bancarias vía internet, etc., serían algunas facilidades que la administración debe darle a los condóminos para el pago oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administración debe adecuar el manejo del condominio a estos procesos.
Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago de mantenimiento es la enfermedad del condómino o de un miembro de su núcleo familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas, yeso en un brazo, o algún malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones quirúrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el condómino o sus familiares se han visto en la obligación de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal.
Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administración del condominio (Comité o empresa administradora), para saber cuál será el tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el condómino afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a partir de qué fecha pudiera comenzar a ponerse al día con los pagos atrasados.
La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empatía con el condómino, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse.
En el caso de la muerte del condómino o de algún miembro de su núcleo familiar, la situación sería similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el dolor por el ser desaparecido, y la administración del condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con sutileza y consideración; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por demás, haciendo mención de una forma muy delicada a la obligación condominal, sería importante para mantener activa la gestión de cobranza.
Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le dé continuidad a la obligación que se tiene con la comunidad de condóminos.
Otro de los aspectos generadores de morosidad es el desempleo del condómino o de quien esté encargado en el núcleo familiar de pagar el condominio. Este fenómeno social tiende a ser muy frecuente en economías recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra índole. Los Condominios no escapan de tal fenómeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayoría, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensión de tiempo, en el pago de los gastos comunes.
El Comité de Vigilancia debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la solución ante una situación de morosidad no puede ser pelearse con el condómino o entablar una demanda legal, sin antes indagar por qué nuestro vecino está moroso. Si efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Comité pudiera evaluar alternativas de ingresos para el condómino moroso. Si este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de condóminos, sería conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneración razonable, con la doble intención de resolver algún problema en el edificio o en el condominio, y el condómino aliviar o eliminar su situación de morosidad.
El Comité de Vigilancia o la administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe aplicarse en casos extremos y graves.
La Rebeldía es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del condómino, de no pagar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisión de no cumplir con su obligación, y de no pagar el Recibo de Condominio.
Sin embargo, la rebeldía a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los condóminos, se producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo.
Estos casos no son menos graves que los ya citados, los Comités de Condominio deben ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su obligación mantener a la comunidad de condóminos enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de condóminos rebeldes bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes.
Los casos de Apatía para el pago de mantenimiento representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos condóminos que no cumplen con su obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son condóminos que teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa.
Este es el tipo de condómino senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la acumulación de Recibos por cobrar sería de varios meses (y hasta años).
Una pregunta, estoy tomando la administración del fraccionamiento donde vivo y tengo algunas dudas sobre el tema de la cobranza que en este artículo mencionan. Se trata de la domiciliación ¿podrian darme alguna guía sobre cómo abrir este canal de pagos? ¿es requisito que la administración tenga alguna personalidad moral o esté formalizado de alguna manera para poder hacerlo? ¿Que experiencias podrían compartirnos específicamente sobre esta forma de recolectar los pagos?
Hola Victor, no me comentas de qué país eres, pero contesto algunas de tus interrogantes de manera general, lo ideal fiscalmente hablando es que se pueda crear una Asociación Civil sin fines de lucro, para poder abrir una cuenta a nombre del condominio, y así no recaiga sobre algunas personas el peso fiscal, te recomiendo que sea mancomunada sin accesos a internet ni tarjeta, solo de cheques y firmas tipo AB quiere decir que deben firmar un grupo de firmas A y uno B el A puede ser el comité y el B la adminsitración para que uno solo no pueda expedir un cheque son la firma del otro, es una manera de tener seguros los recursos del condominio, ahora bien, puedes contratar un sistema referenciado en tu banco, o cobrar por centaveo a manera de identificar perfectamente los pagos, si eres de México el sistema Vivook.com ofrece la solución de Payment la cual permite pagar a tus condóminos por paypal o por oxxo, y los pagos se registran automáticamente en el portal haciéndoles llegar su recibo, y tú prácticamente no necesitas hacer nada más, saludos